Tổng kết thị trường từ ngày 21 – 27.8

Thứ Hai, 30/08/2010

Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản của các công ty nghiên cứu cho thấy phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê đang dần khởi sắc, đây là tín hiệu đáng chú ý trong tuần. Bên cạnh đó, những quy chuẩn trong Nghị định 71/CP hạn chế lướt sóng, tăng tính minh bạch của thị trường cũng là vấn đề được thảo luận tích cực.

>Tổng kết thị trường từ ngày 14 - 20.8

/uploads/articles/2010/08/1283155136-290247.jpg

Cung tỷ lệ thuận cầu

Trong khi thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động do ảnh hưởng từ kinh tế thị trường, những Nghị định, chính sách vừa ban hành… thì phân khúc cho thuê căn hộ dịch vụ vẫn âm thầm khởi sắc.

Theo báo cáo quý 2 của công ty Savills Việt Nam, tổng cộng có 49 cao ốc căn hộ của tất cả các hạng cung cấp khoảng 2.770 căn hộ dịch vụ tại TPHCM. Nguồn cung căn hộ dịch vụ ở Quận 1, Quận 7 và Quận 3 vẫn dẫn đầu về số lượng chiếm 82% tổng số căn hộ toàn bộ thị trường.

Giá thuê trung bình toàn thị trường trong Q.2 2010 ở mức 24USD/m2/tháng, tăng khoảng 5% so với quý trước. Công suất hoạt động khá ổn định so với quý trước đạt 91% công suất thuê. Giá thuê trung bình của nhóm căn hộ hạng A là 30 USD/m2/tháng, tăng 2,7% so với quý trước và tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm căn hộ hạng B có giá thuê trung bình khoảng 24USD/m2/tháng, tăng 5,7% so với quý trước và giảm nhẹ 0,8% so với cùng kỳ năm trước.

Với nhu cầu khá lớn về nhà ở và do giá của các căn hộ chào bán lại quá cao, phân khúc căn hộ cho thuê được xem là phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư. Điều đó giải thích tại sao nhiều dự án được mua dưới hình thức đầu tư căn hộ và sau đó được các chủ nhà cho thuê lại. Do những căn hộ này thường không bao gồm các dịch vụ cũng như việc quản lý chuyên nghiệp nên thường có giá cho thuê không quá cao. Do đó, phân khúc căn hộ dịch vụ hiện nay đang cạnh tranh trực tiếp với căn hộ và biệt thự cho thuê lại.

Tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung trên thị trường căn hộ dịch vụ tăng. Hiện 41 tòa nhà căn hộ dịch vụ thuộc phạm vi nghiên cứu cung cấp cho thị trường khoảng 227.000m2. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái thì tổng cung của quý này đã tăng 10%, tương đương với hơn 160 căn hộ dịch vụ. Hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ khá ổn định. Công suất thuê bình quân tăng nhẹ 1% so với quý 1 và 1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo của công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đang có dấu hiệu tăng nhiệt trở lại. Tại TP.HCM, giá chào thuê đối với căn hộ dịch vụ studio khu trung tâm là 48,8 USD mỗi m2 một tháng. Các loại căn hộ dịch vụ hạng sang có 1-3 phòng ngủ cũng được chào giá 31-36 USD. Trong khi đó, giá chào thuê văn phòng hạng A chỉ ở mức 37,5 USD. Toà tháp hạng B được chào giá trung bình 19,28 USD còn hạng C khoảng 15 USD. Một trong những nguyên nhân khởi sắc của phân khúc này là do hiện nay quỹ đất hẹp, vốn vay ngân hàng lãi suất cao… làm cho việc sở hữu một căn nhà trở nên khó khăn hơn. Vì vậy, nhu cầu đi ở thuê cũng không ngừng tăng. Ngoài ra, nguồn cầu còn được bổ sung một lượng lớn từ các chuyên gia nước ngoài cũng quay trở lại làm việc tại các TP lớn…

Khó lướt sóng bất động sản

Mặc dù chỉ mới 3 tuần sau khi chính thức có hiệu lực, những tác động mà Nghị định 71 tạo ra trên thị trường vẫn luôn là một vấn đề nóng hổi. Trong đó, tác động rõ ràng nhất có lẽ là khả năng hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản.

Trước đây, trên thị trường việc chuyển nhượng sang tên hợp đồng góp vốn thông qua ủy quyền công chứng là một hình thức giao dịch phổ biến và các giao dịch thứ cấp là một hình thức giúp các nhà đầu tư ngắn hạn thu lời từ chênh lệch giữa các lần giao dịch.

Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định 71, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong, không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.

Ngoài ra, quy định các doanh nghiệp được phép bán 20% sản phẩm không qua sàn là một điều kiện tốt để giúp nhà đầu tư huy động vốn nhưng đồng thời cũng tạo ra nhiều lo ngại quy định này sẽ khuyến khích việc mua bán nhà trên giấy. Thêm vào đó, người được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Luật cũng qui định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi dự án đã được phê duyệt thiết kế cơ sở, đã xây dựng xong phần móng…

Những quy định này vô hình chung đã hạn chế đáng kể khả năng lướt sóng của các nhà đầu tư thứ cấp. Việc sang tên hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản bằng hình thức ủy quyền công chứng bị hạn chế. Do buộc phải theo dự án đến khi bàn giao nhà mới được chuyển nhượng, giờ đây, các nhà đầu tư thứ cấp muốn góp vốn tham gia thị trường cần phải có tiềm lực thực sự về tài chính.

Trước những tác động nói trên, có ý kiến cho rằng nhà đầu tư có thể gặp khó khăn và thị trường sẽ chững lại. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến khẳng định Nghị định là một bước tiến tích cực, góp phần thanh lọc và minh bạch hóa thị trường.

Hình thức chuyển nhượng sang tên hợp đồng góp vốn, tuy góp phần làm thị trường sôi động vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Quá trình mua bán nhà đất vẫn diễn ra vòng vèo qua nhiều nhà đầu tư thứ cấp khiến giá liên tục bị đẩy lên cao.

Với nghị định 71, những giao dịch mang tính lướt sóng sẽ bị hạn chế, trả lại thị trường cho những nhà đầu tư thực sự có năng lực với những chiến lược đầu tư dài hạn.

Theo DiaOcOnline

 
Gửi Email cho bạn bè

Bạn có thể dùng mẫu bên dưới để gửi thông tin đến cho bạn bè và người thân. Mỗi email được cách nhau bởi dấu “,”

  • Form gửi email
  • Họ tên (*)
  • Email của bạn (*)
  • Email người nhận (*)
  • Tiêu đề (*)
  • Nội dung (*)
  • Mã xác nhận (*)  Captcha
  •   Bỏ qua
  • Lưu ý : Những ô có chứa (*) là thông tin bắt buộc