Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS "chưa chuẩn"

Thứ Tư, 08/02/2012

Nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định việc nộp thuế phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang lộ rõ những điểm yếu, chưa phù hợp với thực tế.

/uploads/articles/2012/02/1328687442-793896.jpg

Lý do đầu tiên phải kể đến là việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng, chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.

Ngoài ra, thực tế các giao dịch BĐS hiện nay phần rất lớn là các giao dịch mua đi bán lại (kể cả việc bán suất trên giấy tờ), hai bên mua bán thường chỉ viết giấy tay nên cơ quan thực thi rất khó xác định giá chuyển nhượng thực. Ngoài ra, theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), bên bán sẽ phải chịu thuế nhưng trên thực tế người mua phải nộp thuế TNCN thay người bán nên chắc chắn giữa hai bên sẽ thỏa thuận mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch.

Một vướng mắc khác khi thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là thuế suất. Theo các DN nộp thuế được chọn một trong hai hình thức là: Thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế (tạm hiểu là 25% phần lợi nhuận) hoặc 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

Vậy khi thực hiện những điều này, chắc chắn người nộp thuế sẽ chọn, thậm chí “lách” để được nộp thuế suất 2% vì rất khó chứng minh được giá mua và giá bán thực tế. Và, cũng không tránh khỏi tình trạng người nộp thuế “đi đêm” với cán bộ tính thuế để được hưởng mức thuế suất 2%.

Ông Nguyễn Văn Đảng, khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư 409 Lĩnh Nam cho rằng: Thực tế việc thu thuế này đến nhà quản lý cũng còn lúng túng, chứ đừng nói đến việc người dân đi nộp thuế. Ví dụ tại thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng là cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết. Vậy tôi sẽ khai và đóng tại thời điểm nào cho đúng?

Cùng chung thắc mắc, bà Hoàng Thị Hồng ở đường Hoàng Hoa Thám (Ba Đình, Hà Nội) cho rằng: Thị trường BĐS của chúng ta luôn có thể biến động rất lớn về giá, nhưng thực tế có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường.
 
Vậy, trong trường hợp này nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết thì được coi là không phù hợp. Đây là những điểm mà thông tư chưa nêu lên được.

Ông Võ Đình Lượng - Giám đốc Sàn BĐS Tasco cho rằng: Quy định này đã ban hành được một thời gian, tuy nhiên đến khi áp dụng vào thực tế thì còn một vài điểm chưa hợp lý. Theo tôi thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế TNCN, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với giá thị trường.

Nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc cho rằng: Khi tính thuế chuyển nhượng BĐS, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của BĐS. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của BĐS tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước. Và cũng tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và DN sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.

Luật sư Vi Văn A - Trưởng văn phòng luật sư số 7 cho rằng: Theo hướng dẫn mới nhất của Bộ Tài chính về thủ tục kê khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tại Thông tư số 12/2011/TT-BTC, ngày 26/01/2011 (sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC và Thông tư số 02/2010/TT-BTC) thì: Người chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có BĐS chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế.

Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch BĐS của chủ dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng. Việc áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch.

Theo Báo Xây dựng


 
Gửi Email cho bạn bè

Bạn có thể dùng mẫu bên dưới để gửi thông tin đến cho bạn bè và người thân. Mỗi email được cách nhau bởi dấu “,”

  • Form gửi email
  • Họ tên (*)
  • Email của bạn (*)
  • Email người nhận (*)
  • Tiêu đề (*)
  • Nội dung (*)
  • Mã xác nhận (*)  Captcha
  •   Bỏ qua
  • Lưu ý : Những ô có chứa (*) là thông tin bắt buộc