Thị trường bất động sản: Cạn “dư địa” chính sách

Thứ Năm, 22/01/2015

Dù khả năng phát triển thị trường còn rất lớn nhưng khi các dư địa từ chính sách của cơ quan chức năng dường như đã “cạn kiệt”, DN bất động sản sẽ phải tự tìm lời giải cho riêng mình thay vì trông chờ vào “phép màu”.


Lượng tồn kho bất động sản đã giảm nhiều so với đầu năm 2013 nhưng hiện vẫn còn lớn

Tại Hội nghị tổng kết của Bộ Xây dựng, dù đánh giá thị trường bất động sản tuy đã có chuyển biến tích cực nhưng Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng thừa nhận: Lượng tồn kho bất động sản đã giảm nhiều so với đầu năm 2013 nhưng hiện vẫn còn lớn, nhất là các sản phẩm ở phân khúc trung và cao cấp.

Lệch pha... giá

Tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (tương đương 21,8%) so với tháng 12/2013 và giảm 54.659 tỷ đồng (tương đương 42,52%) so với đầu kỳ báo cáo vào quý I/2013. Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm 31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI.

Nếu đặt những con số đó trong tương quan dự báo chiến lược phát triển nhà ở đến 2020, dường như không có gì đáng để lo ngại bởi dư địa rất còn lớn cho ngành kinh doanh bất động sản. Tốc độ đô thị hóa ở mức 31% hiện nay được dự báo sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2025. Như vậy, nhu cầu về nhà ở để đáp ứng cho khoảng 30 triệu dân hiện tại sẽ tăng lên khoảng 46 triệu dân đến 2025. Vậy điều gì khiến cho các cơ quan quản lý, và các chủ đầu tư vẫn cảm thấy bất an? Có một thực tế ít được thừa nhận trong các báo cáo tổng kết, cũng như nhìn nhận của các cơ quan quản lý và các chủ đầu tư đó chính là giá nhà vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Khi mà cung - cầu không gặp nhau thì mọi nỗ lực của các bên chỉ là những giải pháp tình thế thiếu bền vững.

Bởi, theo tính toán của các chuyên gia, hiện tại, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng (tiết kiệm 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng/tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng). Và với khả năng tích lũy như vậy thì ước mơ về một “ngôi nhà nhỏ” vẫn xa vời.

Chính sách đã... hòm hòm

Chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp cần được đặc biệt quan tâm có thể là một gợi ý tốt cho DN địa ốc.

Trong bối cảnh đó Chính phủ dự kiến tốc độ tăng trưởng GDP cho năm 2015 là 6,2%. Quốc hội đưa ra chỉ tiêu CPI của năm 2015 không vượt quá 5%. Nếu CPI vẫn nằm ở mức thấp thì Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục hạ trần lãi suất huy động từ mức 5,5% hiện nay để làm cơ sở cho việc tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hầu giúp các DN giảm chi phí vốn và giúp tăng trưởng tín dụng. Nếu CPI 2015 giữ ở mức 4% thì trần lãi suất sẽ có thể được kéo xuống mức ít nhất 5% và vẫn duy trì được lãi suất thực dương 1%.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi trong năm nay được kỳ vọng sẽ có những tác động trực tiếp vào thị trường bất động sản năm 2015. Các cơ quan quản lý có điều kiện rà soát lại các dự án đầu tư nhà ở để giải quyết những bất cập giữa cung và cầu trong thời gian vừa qua, tạo điều kiện để phân loại, đặt hướng giải quyết cho kho bất động sản tồn đọng. Khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường bất động sản, một mặt giải quyết một phần tồn kho bất động sản, mặt khác, phát triển thị trường bất động sản đáp ứng đúng nhu cầu, khắc phục tình trạng cầu ảo trong thời gian qua.

Mặt khác, Luật Nhà ở 2014 với nhiều điểm mới sẽ góp phần tăng niềm tin về tương lai khả quan của thị trường bất động sản, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân và từ vốn FDI; tăng cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; có cơ hội tăng cung cho phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở chung cư ở nhiều dạng khác nhau…

Đó là những cơ sở quan trọng để các nhà đầu tư và các nhà quản lý tin rằng, những trở ngại của thị trường sẽ dần được tháo gỡ. Có vẻ như thị trường bất động sản đang được đặt quá nhiều kỳ vọng từ những tác động ngoại lực để “cất cánh” trong năm tới trong khi gánh nặng về “giá” vẫn chưa được gỡ bỏ. Và dù nhiều chính sách mới có hiệu lực nhưng trên thực tế dư địa tác động đến thị trường không nhiều nếu không muốn nói là đã cạn.

Cần phải nhắc lại rằng, tính đến ngày 15/10/2014 mới chỉ có 8.900 khách hàng được vay với tổng số tiền cam kết cho vay là 7.164 tỷ đồng trong gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, chiếm 24% tổng số tiền cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đặt ra yêu cầu: “Làm sao để người không có tiền cũng có nhà ở bằng nhiều cách như: người thu nhập thấp thuê được nhà giá rẻ, mở rộng hệ thống nhà ở cho công nhân và phát triển nhà ở xã hội". Tuy nhiên, đây thực sự là một bài toán khó cho Bộ Xây dựng và các DN kinh doanh BĐS.

Nhấn mạnh, chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp cần được đặc biệt quan tâm, bởi thu nhập trung bình của người dân Việt Nam vẫn khá thấp, chỉ mới 2.000 USD/người, có thể là một gợi ý của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng. Nhưng không có nghĩa rằng các DN có thể kỳ vọng hay trông chờ “phép màu” từ chính sách mà hãy nhìn vào thực tế để có hoạch định chiến lược cho riêng mình.

Theo DDDN
 
Gửi Email cho bạn bè

Bạn có thể dùng mẫu bên dưới để gửi thông tin đến cho bạn bè và người thân. Mỗi email được cách nhau bởi dấu “,”

  • Form gửi email
  • Họ tên (*)
  • Email của bạn (*)
  • Email người nhận (*)
  • Tiêu đề (*)
  • Nội dung (*)
  • Mã xác nhận (*)  Captcha
  •   Bỏ qua
  • Lưu ý : Những ô có chứa (*) là thông tin bắt buộc