Sử dụng và quản lý chung cư: Cần một sắc luật riêng

Thứ Ba, 29/12/2009

Xây dựng nhà chung cư và hình thành các cụm nhà chung cư là một xu thế phát triển của đô thị hiện đại. Khác với các khu nhà ở tập thể trước đây hoàn toàn thuộc sở hữu Nhà nước hay tập thể, các khu bếp, tắm, vệ sinh thường bố trí dùng chung, lại được tự do cơi nới... nhà chung cư cao tầng ngày nay có tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn, các tiện nghi về đời sống trong các căn hộ chung cư cao hơn và nhiều mối quan hệ mới về sở hữu, sử dụng và quản lý cũng đang được hình thành theo hướng văn minh, hiện đại hơn.

/uploads/articles/2009/12/1262080372-263858.jpg
Việc xây dựng “Luật Chung cư” là một đòi hỏi bức thiết từ thực tiễn.
Ảnh: Duy Tường

Đến nay, tuy các chung cư mới được hình thành chưa nhiều nhưng đã bắt đầu nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, khó giải quyết như ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai là người có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư?...

Hơn nữa, khi chung cư không chỉ dùng để ở mà còn dùng làm văn phòng cho thuê, và cả các hoạt động dịch vụ thương mại, ngân hàng, tài chính... thì việc quản lý, sử dụng càng phức tạp hơn...

Rồi đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu.

Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này...; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà chung cư...

Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở...

Một trong những giải pháp để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.

Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư

1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây.
2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng.
3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới.
4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư”

1. Chế độ sở hữu nhà chung cư:

a. Sở hữu chung - đối tượng? Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
b. Sở hữu riêng - đối tượng? Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...
c. Quyền lợi và nghĩa vụ của các loại chủ sở hữu (quá trình hình thành, thủ tục đăng ký và trình tự vận hành...)

2. Chế độ sử dụng nhà chung cư

a. Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư.
b. Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư.

3. Chế độ quản lý nhà chung cư

a. Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền.
b. Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư.
c. Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung cư.
d. Các khoản thuế và phí nhà chung cư.
e. Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư.

Các bước tiến hành

1. Thành lập ban chỉ đạo gồm các bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng, TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ)
2. Điều tra đánh giá hiện trạng nhà chung cư
Số lượng nhà chung cư
Số lượng hộ gia đình, nhân khẩu của hệ thống nhà chung cư.
Những vấn đề tồn tại về sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư và các phương án xử lý.
3. Nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài
4. Hình thành dự thảo
5. Lấy ý kiến đóng góp của các ngành, các cấp.
6. Hoàn thiện dự thảo.

Theo Báo Xây Dựng

 
Gửi Email cho bạn bè

Bạn có thể dùng mẫu bên dưới để gửi thông tin đến cho bạn bè và người thân. Mỗi email được cách nhau bởi dấu “,”

  • Form gửi email
  • Họ tên (*)
  • Email của bạn (*)
  • Email người nhận (*)
  • Tiêu đề (*)
  • Nội dung (*)
  • Mã xác nhận (*)  Captcha
  •   Bỏ qua
  • Lưu ý : Những ô có chứa (*) là thông tin bắt buộc